Er din tilstandsrapport god nok? Tjekliste til boligkøbere

Tilstandsrapporten er dit vigtigste dokument, når du skal købe bolig. Den giver dig indsigt i ejendommens stand og hjælper dig med at træffe en informeret beslutning om, hvorvidt investeringen er fornuftig. Men ikke alle tilstandsrapporter er lige grundige, og som boligkøber kan det være svært at vurdere, om den rapport, du har fået, faktisk dækker alle de væsentlige områder. En mangelfuld rapport kan betyde, at du overser alvorlige problemer, der først viser sig efter købet.

Forstå rammerne for tilstandsrapporter

Tilstandsrapporter i Danmark udarbejdes af certificerede bygningssagkyndige, som skal følge specifikke retningslinjer for, hvad rapporten skal indeholde. Den bygningssagkyndige besigter ejendommen i løbet af nogle få timer og vurderer synlige forhold på besigtigelsestidspunktet. Det er vigtigt at forstå, at rapporten ikke er en garanti for, at alt er i orden, men en beskrivelse af de forhold, der kunne konstateres under besigtigelsen.

Tilstandsrapporten skal indeholde oplysninger om ejendommens generelle stand, bygningsdelenes tilstand og eventuelle tegn på skader eller slid. Den skal også angive, om der er behov for akut vedligeholdelse, eller om der er forhold, der kræver nærmere undersøgelse af en specialist. Men selve undersøgelsen er ikke-destruktiv, hvilket betyder, at den bygningssagkyndige ikke bryder gulve op, river paneler ned eller på anden måde foretager indgreb i konstruktionen for at se, hvad der gemmer sig.

Denne begrænsning betyder, at visse problemer kan være svære at opdage, især hvis de er skjult bag overflader eller kun viser sig under særlige vejrforhold. Det er derfor ikke nødvendigvis et tegn på en dårlig tilstandsrapport, at den ikke fanger alle problemer, men det understreger vigtigheden af, at du selv er kritisk og overvejer, om der er behov for supplerende undersøgelser.

Kontroller rapportens omfang og detaljegrad

En god tilstandsrapport skal give en grundig gennemgang af alle væsentlige bygningsdele. Det betyder, at der skal være beskrivelser af tag, facader, vinduer, døre, fundamenter, kælder, loft, installationer og konstruktioner. Hvis rapporten kun nævner disse elementer i forbifarten med generelle bemærkninger som “ingen væsentlige anmærkninger” eller “normalt slid i forhold til alder”, bør du være opmærksom.

En detaljeret rapport vil beskrive den faktiske tilstand af hvert element. For eksempel bør der ikke bare stå “taget er i acceptabel stand”, men der bør være oplysninger om tagtype, tagbelægningens tilstand, om der er revner eller manglende tegl, hvordan tagrender og nedløb ser ud, og hvad der blev konstateret ved inspektion af loftet. Jo mere detaljeret beskrivelsen er, desto bedre grundlag har du for at vurdere ejendommens reelle stand.

Rapporten bør også indeholde fotografier af væsentlige forhold. Billeder af skader, slid eller kritiske områder gør det lettere for dig at forstå omfanget af problemerne og kan være nyttige, hvis du senere skal indhente tilbud fra håndværkere. Hvis rapporten mangler billeddokumentation eller kun indeholder få og uinformative fotos, er det et tegn på, at den måske ikke er så grundig, som den burde være.

Tag og tagkonstruktion kræver særlig opmærksomhed

Et af de områder, hvor tilstandsrapporter ofte kommer til kort, er vurderingen af taget. Mange rapporter fokuserer primært på det synlige tegltag set udefra, men giver kun begrænset information om undertagets tilstand. Undertaget er den egentlige beskyttelse mod vejr og vind, og det er ofte denne del, der går i stykker først.

En grundig tilstandsrapport bør indeholde oplysninger om adgangsforholdene til loftet, beskrivelser af undertagets type og tilstand, om der er tegn på fugtskader i træværket, og hvordan tagkonstruktionen generelt ser ud. Hvis rapporten kun nævner, at loftet er inspiceret, men ikke giver detaljer om, hvad der blev set, er det værd at overveje en supplerende undersøgelse.

Det samme gælder vurderingen af tagteglenes restlevetid. Hvis rapporten angiver, at taget har mange års levetid tilbage, skal du være opmærksom på, om det er teglene eller undertaget, der refereres til. En misforståelse her kan betyde forskellen mellem ingen omkostninger de næste tyve år og en regning på flere hundrede tusinde kroner inden for få år.

Fugt er det mest kritiske område at få afklaret

Fugtproblemer er måske den mest alvorlige type fejl, du kan støde på i en ejendom, fordi de kan udvikle sig hurtigt og forårsage omfattende skader. En god tilstandsrapport skal derfor være særligt omhyggelig med at undersøge og beskrive alle tegn på fugt, både historisk og aktuel.

Rapporten bør beskrive, om der er fugtpletter på vægge eller lofter, om der er tegn på vandskader omkring vinduer og døre, hvordan kælderens tilstand er, og om der er konstateret fugt i gulve eller vægge. Hvis der er fugt, skal rapporten ideelt set forsøge at identificere årsagen, eller i det mindste anbefale, at der foretages en nærmere undersøgelse.

Vær særligt opmærksom, hvis rapporten nævner fugt, men ikke følger op med anbefalinger om videre handling. Fugt er ikke noget, der går over af sig selv, og selv mindre fugtproblemer kan udvikle sig til alvorlige skader med mugdannelse og råd. Hvis din tilstandsrapport er overfladisk i sin behandling af fugt, bør du bestemt få en specialist til at vurdere problemet nærmere.

Fundamenter og kældere fortjener grundig inspektion

Problemer med fundamenter og kældere kan være særdeles kostbare at udbedre, så det er afgørende, at tilstandsrapporten giver en ordentlig vurdering af disse områder. Den bygningssagkyndige skal have været nede i kælderen eller krybekælderen og have undersøgt fundamentets tilstand, om der er revner i murværket, og om der er tegn på sætninger.

En detaljeret rapport vil beskrive fundamentets type, om der er synlige skader, hvordan dræningen omkring huset ser ud, og om der er tegn på fugtproblemer fra jorden. Hvis ejendommen har en krybekælder, skal der være oplysninger om adgangsforhold, ventilation og eventuelle tegn på fugt eller skadedyr.

Hvis rapporten kun har en kort bemærkning om, at fundamentet ikke kunne inspiceres på grund af manglende adgang, eller at der ikke var noget at bemærke, bør du være kritisk. Fundamentproblemer viser sig ofte gradvist, og selv mindre revner kan være tegn på underliggende problemer med sætninger eller jordbundsforhold.

Installationer skal vurderes grundigt

El, vand, varme og kloak er alle kritiske installationer, som kan være meget dyre at renovere eller udskifte. En god tilstandsrapport skal derfor give en ordentlig vurdering af disse systemer, selvom det kan være svært at se det fulde omfang af eventuelle problemer uden destruktive undersøgelser.

For elektriske installationer bør rapporten som minimum angive, om installationen er fra en ældre periode, hvor der kan være sikkerhedsmæssige problemer, om der er synlige skader på el-tavle eller stikkontakter, og om installationen lever op til nutidens standarder. Hvis ejendommen har meget gammel elektricitet, bør rapporten anbefale, at en autoriseret elektriker foretager en grundigere vurdering.

For VVS-installationer skal rapporten beskrive tilstanden af synlige rør, radiatorer og varmesystemet. Er der tegn på korrosion, lækager eller slid? Hvordan ser varmtvandsbereder og kedel ud? Hvis ejendommen harældre bly- eller stålrør, bør dette fremgå tydeligt, da disse typisk skal udskiftes inden for overskuelig fremtid.

Vinduer og døre skal inspiceres individuelt

Vinduer og døre udgør en betydelig post på vedligeholdelseskontoen, og en grundig tilstandsrapport skal derfor give en ordentlig vurdering af disse elementer. Det er ikke nok, at rapporten bare angiver vinduernes omtrentlige alder og siger, at de er i acceptabel stand.

En detaljeret rapport vil beskrive vinduernes type, materiale og tilstand, om der er tegn på råd i karmene, om ruderne er intakte og har fungerende forseglinger, og om beslag og hængsler fungerer korrekt. Hvis flere vinduer viser tegn på slid eller skader, bør dette fremgå klart, så du kan få et indtryk af, hvornår en udskiftning kan blive nødvendig.

Det samme gælder døre, både yderdøre og indvendige døre. Er der tegn på fugtskader ved tærskler? Slutter dørene tæt? Er der problemer med hængsler eller låse? Små problemer kan ofte repareres, men hvis rapporten viser, at mange vinduer og døre har behov for vedligeholdelse eller udskiftning, kan det løbe op i betydelige beløb.

Energimæssige forhold påvirker din økonomi

En moderne tilstandsrapport bør også give oplysninger om ejendommens energimæssige tilstand. Dette er ikke bare et spørgsmål om miljøbevidsthed, men har direkte indflydelse på dine fremtidige udgifter til opvarmning. En ejendom med dårlig isolering og utætte vinduer kan have varmregninger, der er flere gange højere end en tilsvarende veliso leret bolig.

Rapporten bør beskrive, om der er isolering i loft, vægge og gulve, og i hvilket omfang denne isolering er tilstrækkelig efter nutidens standarder. Der bør være oplysninger om vinduestyper og deres energiklasse, om der er foretaget energioptimeringer, og om der er synlige kuldebroer eller andre forhold, der kan føre til varmetab.

Hvis tilstandsrapporten er kortfattet eller slet ikke nævner energimæssige forhold, går du glip af vigtig information om ejendommens driftsomkostninger. Nogle af de dyreste overraskelser for nye boligejere kommer ikke fra akutte reparationer, men fra løbende høje udgifter til opvarmning af dårligt isolerede boliger.

Særlige forhold ved forskellige boligtyper

Forskellige typer boliger har forskellige problemområder, som tilstandsrapporten skal være opmærksom på. For ældre huse fra før 1960 er der ofte udfordringer med forældede installationer, manglende isolering og tagkonstruktioner, der kan have skjulte skader. For huse fra 1960’erne og 1970’erne er problemerne ofte relateret til hulmursisolering, eternittage med asbest og dårlige vinduer.

For ejerlejligheder skal rapporten også dække de fælles bygningsdele og give oplysninger om, hvad der er dit ansvar som ejer, og hvad der påhviler ejendommens fællesansvar. Det er vigtigt at forstå denne opdeling, da du kan komme til at betale for renovering af noget, du troede var ejerfællesskabets ansvar.

For nyere boliger skal rapporten være opmærksom på byggefejl og mangler, som måske ikke er synlige endnu, men som kan udvikle sig. Selv nye huse kan have problemer med fugtisolering, ventilation eller andre forhold, der først viser sig efter nogle år. En god rapport vil også for nye ejendomme være kritisk og grundig, ikke bare antage, at alt er i orden.

Tjek om der anbefales yderligere undersøgelser

En af de vigtigste ting at se efter i en tilstandsrapport er, om den bygningssagkyndige anbefaler, at der foretages nærmere undersøgelser af bestemte forhold. Sådanne anbefalinger er ikke udtryk for, at rapporten er dårlig, men tværtimod et tegn på, at den bygningssagkyndige har været grundig og ærlig om grænserne for, hvad der kan konstateres under en standardbesigtigelse.

Hvis rapporten anbefaler en nærmere undersøgelse af eksempelvis fugtforhold, elektriske installationer eller bærende konstruktioner, skal du tage denne anbefaling alvorligt. Det betyder, at der er noget, som den bygningssagkyndige ikke kunne afklare, og som potentielt kan være problematisk. At ignorere sådanne anbefalinger kan føre til ubehagelige og dyre overraskelser senere.

Omvendt bør du også være kritisk, hvis rapporten slet ikke indeholder anbefalinger om videre undersøgelser, men samtidig kun giver overfladiske beskrivelser af vigtige områder. Det kan være et tegn på, at rapporten ikke har været grundig nok, eller at den bygningssagkyndige ikke har været tilstrækkeligt opmærksom på potentielle problemområder.

Sammenlign med andre rapporter om muligt

Hvis du har mulighed for det, kan det være nyttigt at sammenligne din tilstandsrapport med andre rapporter fra samme bygningssagkyndige eller fra andre ejendomme af samme type. Det kan give dig en fornemmelse af, om den rapport, du har fået, er tilstrækkeligt detaljeret, eller om den er mere overfladisk end normalt.

Du kan også tale med andre, der for nylig har købt bolig, om deres erfaringer med tilstandsrapporter. Hvad var med i deres rapport? Var der områder, der ikke blev dækket grundigt nok? Hvilke problemer opdagede de først efter købet? Sådanne samtaler kan give dig værdifuld indsigt i, hvad du skal være opmærksom på.

Husk dog, at hver ejendom er unik, og at forskellige bygningssagkyndige kan have forskellige tilgange til deres rapporter. Det vigtigste er ikke, at rapporten ser ud som andre rapporter, men at den giver dig den information, du har brug for til at træffe en informeret beslutning om købet.

Overvej professionel gennemgang som supplement

Selvom du har en tilstandsrapport, kan det være en god investering at få en uvildig boligrådgiver til at gennemgå ejendommen, før du underskriver købsaftalen. En erfaren boligrådgiver kan ofte se ting, som ikke fremgår tydeligt af standardrapporten, fordi de har specialviden om bestemte problemområder eller har erfaring med lignende ejendomme.

En professionel gennemgang fungerer som en ekstra sikkerhed og kan afdække skjulte fejl og mangler, som tilstandsrapporten ikke har fanget. Det kan være forhold, der kræver særlig ekspertise at vurdere, eller problemer, der kun viser sig under bestemte betingelser. Denne ekstra indsigt kan være afgørende for, om du vælger at gennemføre købet, eller om du kan bruge informationen til at forhandle en bedre pris.

Hos ditboligtjek.dk (Boligtjek Holbæk) får du eksempelvis en grundig gennemgang, hvor man sammenligner ejendommens faktiske tilstand med det, der står i tilstandsrapporten. Med over 27 års erfaring inden for boligbranchen kan man ofte identificere problemer, der ikke er beskrevet tilstrækkeligt, eller som slet ikke er nævnt. Mange boligkøbere har oplevet, at denne ekstra gennemgang har sparet dem for meget store udgifter ved at afsløre alvorlige fejl, før det var for sent.

Vær særligt kritisk ved lave priser

Hvis en ejendom er prissat betydeligt under markedsniveauet, er der ofte en god grund til det. Nogle gange skyldes det forhold, der fremgår tydeligt af tilstandsrapporten, men i andre tilfælde kan det være et tegn på, at sælger er bekendt med problemer, som ikke er blevet fanget i rapporten.

I sådanne situationer er det ekstra vigtigt, at du selv er grundig og kritisk. Spørg sælger direkte, om der er forhold ved ejendommen, som de mener, du bør være opmærksom på. Tal med naboer om ejendommens historie. Undersøg, om der har været problemer med fugt, svamp, skadedyr eller andre ting, som ikke nødvendigvis viser sig ved en enkelt besigtigelse.

En lav pris kan naturligvis også skyldes helt legitime forhold som en sælger, der har travlt, eller en ejendom, der trænger til kosmetisk opfriskning. Men det er altid klogt at være ekstra grundig, når noget virker for godt til at være sandt. En grundig tilstandsrapport kombineret med eventuelt supplerende undersøgelser kan give dig tryghed om, at du kender den reelle tilstand af det, du køber.

Dokumenter dine bekymringer skriftligt

Hvis du efter gennemgang af tilstandsrapporten har bekymringer om bestemte forhold, er det vigtigt at få disse dokumenteret skriftligt. Det kan være i form af supplerende undersøgelser, håndværkertilbud eller vurderinger fra en boligrådgiver. Denne dokumentation er værdifuld både i forhold til eventuel prisforhandling og som sikkerhed, hvis der senere opstår uenighed om ejendommens tilstand.

Husk også at gemme al korrespondance med sælger, mægler og den bygningssagkyndige om forhold ved ejendommen. Hvis sælger har givet mundtlige oplysninger om renoveringer, vedligeholdelse eller problemer, bed dem om at bekræfte dette skriftligt. Det kan være afgørende dokumentation, hvis der senere viser sig at være væsentlige forhold, som ikke blev oplyst korrekt.

En grundig dokumentation beskytter dig som køber og sikrer, at alle parter har et klart billede af, hvad der er aftalt, og hvad der er kendt om ejendommens tilstand på købstidspunktet. Det er meget nemmere at løse eventuelle tvister, når der er solid dokumentation at falde tilbage på.